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中央空調維修保養項目詳細說(shuō)明（2）
五、給排水設備設施維修保養標程序
程序要點(diǎn)：
1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定
(1) 每年由工程部主管組織水泵房組長(cháng)/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。
(2) 制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：
① 給排水設備設施使用的頻度；
② 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
③ 合理的時(shí)間（避開(kāi)節假日、特殊活動(dòng)日等）。
(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：
① 維修保養項目及內容；
② 備品、備件計劃；
③ 具體實(shí)施維修保養的時(shí)間；
④ 預計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進(jìn)行維修保養時(shí)，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進(jìn)行。
3、廣場(chǎng)內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對所有水泵機組進(jìn)行一次清潔、保養。
(1) 電動(dòng)機維修保養：
① 用500V搖表檢測電動(dòng)機線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；
② 檢查電動(dòng)機軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；
③ 檢查電動(dòng)機風(fēng)葉有無(wú)碰殼現象，如有則應修整處理；
④ 清潔電動(dòng)機外殼；
⑤ 檢查電動(dòng)機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
(2) 水泵維修保養：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；
②轉動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；
③檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn)，如是則應加壓盤(pán)根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3) 檢查電動(dòng)機與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應更換。
(4) 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場(chǎng)內水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養。
(1) 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內無(wú)積塵、無(wú)污物。
(2) 檢查、緊固所有接線(xiàn)頭，對于燒蝕嚴重的接線(xiàn)頭應更換。
(3) 檢查柜內所有線(xiàn)頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。
(4) 交流接觸器維修保養：
① 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；
② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
③ 清潔鐵芯上的油污及臟物；
④ 檢查復位調簧情況；
⑤ 擰緊所有緊固件。
(5) 自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進(jìn)行干燥處理；
② 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線(xiàn)。
(6) 熱繼電器維修保養：
① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應更換；
② 檢查熱繼電器的導線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
(7) 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
② 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
③ 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應無(wú)卡住現象；
④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。
(8) 中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問(wèn)題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9) 信號燈、指示儀表維修保養：
① 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；
② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。
(10) 遠傳壓力表維修保養：
① 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；
② 檢查信號線(xiàn)接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
③ 偏差很大或信號線(xiàn)腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
(1) 閘閥維修保養：
① 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
③ 對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④ 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2) 止回閥維修保養：
① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；
③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
(3) 浮球閥維修保養：
① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
② 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
③ 檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
(4) 液位控制器維修保養：
① 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
② 清除壓力室內污物，疏通控制水道；
③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
④ 緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養
(1) 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開(kāi)潛水泵或排污泵，對線(xiàn)圈進(jìn)行烘干處理。
(2) 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
(3) 檢查軸承磨損情況，如轉動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。
(4) 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒(méi)漆一遍。
(5) 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養（每年10月進(jìn)行一次）
(1) 檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
(2) 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
(3) 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4) 檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養時(shí)間計劃不允許超過(guò)8小時(shí)，如必須超過(guò)8小時(shí)，則應由機電處主管填寫(xiě)《申請延時(shí)維修保養表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時(shí)。
10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫(xiě)出《 事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《 維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長(cháng)整理成冊后交機交處存檔，保存期為長(cháng)期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時(shí)，應由機電處主管填寫(xiě)《停 申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時(shí)內向有關(guān)用戶(hù)作出解釋。
六、給排水設備設施的維修養護
1、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責
物業(yè)管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長(cháng)設備設施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業(yè)規程》，并制定年度維修養護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實(shí)施。在制定過(guò)程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況，維修組負責實(shí)施給排水設備設施的維修養護，公共事務(wù)部負責向有關(guān)用戶(hù)通知停水情況，以便用戶(hù)作好準備，遇突發(fā)事故停水，應向用戶(hù)作出解釋。
2、維修組的運作程序
維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進(jìn)行維修養護工作并巡視檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，對于運行組不能完成的維修保養工作，經(jīng)管理組調動(dòng)后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應迅速集中人員趕到現場(chǎng)，進(jìn)行搶修；維修組成員下班后離開(kāi)駐地應向組長(cháng)報告去向，以便緊急情況下緊急調動(dòng)。
3、水泵機組的維修養護
1. 水泵的維修養護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養護。養護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承，如有卡住、碰撞現象，則應更換同規格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸，檢查機械密封或壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn)，如是則應加壓盤(pán)根或更換機械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
2. 冷凍站系統的監控
監控設備包括：冷水機組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動(dòng)補水泵、電動(dòng)蝶閥等。
(1) 檢測啟動(dòng)停冷水機組及相關(guān)設備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風(fēng)機、冷凍水循環(huán)泵、電動(dòng)蝶閥、冷水機組的啟動(dòng)及冷水機組、電動(dòng)蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風(fēng)機的順序連鎖停機。
啟動(dòng)順序為：對應冷卻水、冷凍水管路上的閥門(mén)開(kāi)啟；冷卻塔風(fēng)機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動(dòng)情況。
停止順序為：切斷主機電源；冷卻塔風(fēng)機、冷卻水泵、冷凍水泵的運轉情況。
(2) 測量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機的開(kāi)啟和控制冷卻塔風(fēng)機的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機能在更高效率下運行。
(3) 根據膨脹水箱的液位，自動(dòng)啟停自動(dòng)補水泵；
(4) 監測各水泵、冷水機、冷卻塔風(fēng)機的運行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報警，并記錄運行時(shí)間；
(5) 檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開(kāi)關(guān)，水泵啟動(dòng)后，水流開(kāi)關(guān)檢測水流狀態(tài)，如故障則自動(dòng)停機。
(6) 檢測圖形顯示、記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時(shí)間及其他的歷史數據等。
3. 新風(fēng)/空調機組的監控
(1) 檢測時(shí)間程序自動(dòng)啟／停送風(fēng)機，具有任意周期的實(shí)時(shí)時(shí)間控制功能；
(2) 監測送風(fēng)機的運行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報警、累計運行時(shí)間；
(3) 檢測防凍保護：在冬季，當溫度過(guò)低時(shí)，開(kāi)啟熱水閥，關(guān)新風(fēng)門(mén)、停風(fēng)機、報警提示；
(4) 檢測風(fēng)壓差開(kāi)關(guān)測量空氣過(guò)濾器兩側壓差，超過(guò)設定值時(shí)報警；
(5) 檢測風(fēng)機、風(fēng)門(mén)、冷水閥狀態(tài)連鎖程序；
①檢測啟動(dòng)順序：開(kāi)冷水閥、開(kāi)風(fēng)閥、啟風(fēng)機、調冷水閥；
②檢測停機順序：停風(fēng)機、關(guān)風(fēng)閥、關(guān)水閥。
(6) 對于新風(fēng)機組，測量新風(fēng)溫度和送風(fēng)溫度，并根據送風(fēng)溫度，對于空調機組，測量新風(fēng)溫度和溫度設定；
(7) 檢測圖形顯示，記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時(shí)間及其歷史數據等。
4. 給排水系統的監控
監控設備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。
(1) 監測生活水泵、污水泵的運行狀態(tài)，手／自動(dòng)狀態(tài)和故障信號，故障時(shí)報警，并累計運行時(shí)間；
(2) 實(shí)現就地控制和遠程控制的轉換；
(3) 監測生活水池液位，對超限水位報警，防止溢流，對超低液位也進(jìn)行報警；
(4) 根據生活水箱液位，啟停生活水泵，并進(jìn)行超限報警；
(5) 根據污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對超高液位進(jìn)行超限報警；
(6) 中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時(shí)間及其歷史數據等。
5. 給排風(fēng)系統的監控
(1) 監測各風(fēng)機的運行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)；
(2) 在自動(dòng)狀態(tài)下按時(shí)間程序自動(dòng)啟／停風(fēng)機；
(3) 監測送／排風(fēng)機的故障信號，故障時(shí)報警，并累計運行時(shí)間；
(4) 記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時(shí)間及其歷史數據等。
程序要點(diǎn)：
1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定
(1) 每年由工程部主管組織水泵房組長(cháng)/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。
(2) 制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：
① 給排水設備設施使用的頻度；
② 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
③ 合理的時(shí)間（避開(kāi)節假日、特殊活動(dòng)日等）。
(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：
① 維修保養項目及內容；
② 備品、備件計劃；
③ 具體實(shí)施維修保養的時(shí)間；
④ 預計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進(jìn)行維修保養時(shí)，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進(jìn)行。
3、廣場(chǎng)內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對所有水泵機組進(jìn)行一次清潔、保養。
(1) 電動(dòng)機維修保養：
① 用500V搖表檢測電動(dòng)機線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；
② 檢查電動(dòng)機軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；
③ 檢查電動(dòng)機風(fēng)葉有無(wú)碰殼現象，如有則應修整處理；
④ 清潔電動(dòng)機外殼；
⑤ 檢查電動(dòng)機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。
(2) 水泵維修保養：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；
②轉動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；
③檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn)，如是則應加壓盤(pán)根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3) 檢查電動(dòng)機與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應更換。
(4) 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場(chǎng)內水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養。
(1) 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內無(wú)積塵、無(wú)污物。
(2) 檢查、緊固所有接線(xiàn)頭，對于燒蝕嚴重的接線(xiàn)頭應更換。
(3) 檢查柜內所有線(xiàn)頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。
(4) 交流接觸器維修保養：
① 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；
② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
③ 清潔鐵芯上的油污及臟物；
④ 檢查復位調簧情況；
⑤ 擰緊所有緊固件。
(5) 自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進(jìn)行干燥處理；
② 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線(xiàn)。
(6) 熱繼電器維修保養：
① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損，如損壞則應更換；
② 檢查熱繼電器的導線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
(7) 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養：
① 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
② 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
③ 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應無(wú)卡住現象；
④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。
(8) 中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問(wèn)題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9) 信號燈、指示儀表維修保養：
① 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；
② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。
(10) 遠傳壓力表維修保養：
① 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；
② 檢查信號線(xiàn)接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
③ 偏差很大或信號線(xiàn)腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
(1) 閘閥維修保養：
① 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
③ 對閘閥閥桿加黃油潤滑；
④ 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2) 止回閥維修保養：
① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；
③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
(3) 浮球閥維修保養：
① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
② 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
③ 檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
(4) 液位控制器維修保養：
① 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
② 清除壓力室內污物，疏通控制水道；
③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
④ 緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養
(1) 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開(kāi)潛水泵或排污泵，對線(xiàn)圈進(jìn)行烘干處理。
(2) 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
(3) 檢查軸承磨損情況，如轉動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。
(4) 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒(méi)漆一遍。
(5) 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養（每年10月進(jìn)行一次）
(1) 檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
(2) 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
(3) 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4) 檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養時(shí)間計劃不允許超過(guò)8小時(shí)，如必須超過(guò)8小時(shí)，則應由機電處主管填寫(xiě)《申請延時(shí)維修保養表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時(shí)。
10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫(xiě)出《 事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《 維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長(cháng)整理成冊后交機交處存檔，保存期為長(cháng)期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時(shí)，應由機電處主管填寫(xiě)《停 申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶(hù)。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時(shí)內向有關(guān)用戶(hù)作出解釋。
六、給排水設備設施的維修養護
1、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責
物業(yè)管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長(cháng)設備設施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業(yè)規程》，并制定年度維修養護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實(shí)施。在制定過(guò)程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況，維修組負責實(shí)施給排水設備設施的維修養護，公共事務(wù)部負責向有關(guān)用戶(hù)通知停水情況，以便用戶(hù)作好準備，遇突發(fā)事故停水，應向用戶(hù)作出解釋。
2、維修組的運作程序
維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進(jìn)行維修養護工作并巡視檢查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理，對于運行組不能完成的維修保養工作，經(jīng)管理組調動(dòng)后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應迅速集中人員趕到現場(chǎng)，進(jìn)行搶修；維修組成員下班后離開(kāi)駐地應向組長(cháng)報告去向，以便緊急情況下緊急調動(dòng)。
3、水泵機組的維修養護
1. 水泵的維修養護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養護。養護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承，如有卡住、碰撞現象，則應更換同規格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸，檢查機械密封或壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn)，如是則應加壓盤(pán)根或更換機械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
2. 冷凍站系統的監控
監控設備包括：冷水機組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動(dòng)補水泵、電動(dòng)蝶閥等。
(1) 檢測啟動(dòng)停冷水機組及相關(guān)設備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風(fēng)機、冷凍水循環(huán)泵、電動(dòng)蝶閥、冷水機組的啟動(dòng)及冷水機組、電動(dòng)蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風(fēng)機的順序連鎖停機。
啟動(dòng)順序為：對應冷卻水、冷凍水管路上的閥門(mén)開(kāi)啟；冷卻塔風(fēng)機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動(dòng)情況。
停止順序為：切斷主機電源；冷卻塔風(fēng)機、冷卻水泵、冷凍水泵的運轉情況。
(2) 測量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機的開(kāi)啟和控制冷卻塔風(fēng)機的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機能在更高效率下運行。
(3) 根據膨脹水箱的液位，自動(dòng)啟停自動(dòng)補水泵；
(4) 監測各水泵、冷水機、冷卻塔風(fēng)機的運行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報警，并記錄運行時(shí)間；
(5) 檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開(kāi)關(guān)，水泵啟動(dòng)后，水流開(kāi)關(guān)檢測水流狀態(tài)，如故障則自動(dòng)停機。
(6) 檢測圖形顯示、記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時(shí)間及其他的歷史數據等。
3. 新風(fēng)/空調機組的監控
(1) 檢測時(shí)間程序自動(dòng)啟／停送風(fēng)機，具有任意周期的實(shí)時(shí)時(shí)間控制功能；
(2) 監測送風(fēng)機的運行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報警、累計運行時(shí)間；
(3) 檢測防凍保護：在冬季，當溫度過(guò)低時(shí)，開(kāi)啟熱水閥，關(guān)新風(fēng)門(mén)、停風(fēng)機、報警提示；
(4) 檢測風(fēng)壓差開(kāi)關(guān)測量空氣過(guò)濾器兩側壓差，超過(guò)設定值時(shí)報警；
(5) 檢測風(fēng)機、風(fēng)門(mén)、冷水閥狀態(tài)連鎖程序；
①檢測啟動(dòng)順序：開(kāi)冷水閥、開(kāi)風(fēng)閥、啟風(fēng)機、調冷水閥；
②檢測停機順序：停風(fēng)機、關(guān)風(fēng)閥、關(guān)水閥。
(6) 對于新風(fēng)機組，測量新風(fēng)溫度和送風(fēng)溫度，并根據送風(fēng)溫度，對于空調機組，測量新風(fēng)溫度和溫度設定；
(7) 檢測圖形顯示，記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時(shí)間及其歷史數據等。
4. 給排水系統的監控
監控設備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。
(1) 監測生活水泵、污水泵的運行狀態(tài)，手／自動(dòng)狀態(tài)和故障信號，故障時(shí)報警，并累計運行時(shí)間；
(2) 實(shí)現就地控制和遠程控制的轉換；
(3) 監測生活水池液位，對超限水位報警，防止溢流，對超低液位也進(jìn)行報警；
(4) 根據生活水箱液位，啟停生活水泵，并進(jìn)行超限報警；
(5) 根據污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對超高液位進(jìn)行超限報警；
(6) 中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時(shí)間及其歷史數據等。
5. 給排風(fēng)系統的監控
(1) 監測各風(fēng)機的運行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)；
(2) 在自動(dòng)狀態(tài)下按時(shí)間程序自動(dòng)啟／停風(fēng)機；
(3) 監測送／排風(fēng)機的故障信號，故障時(shí)報警，并累計運行時(shí)間；
(4) 記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時(shí)間及其歷史數據等。